Naboret – Hævd på skel

Hævd på skel – sådan sikrer du din ejendom, hvis naboen har overtaget din grund

Har du for nylig fået øje på, at naboens hæk, hegn eller indkørsel ligger et andet sted end det egentlige skel? Så er du ikke alene. Mange oplever først problemet, når en handel, en arv eller en ny nabo bringer skellet op til diskussion. På det tidspunkt kan det allerede være for sent.

I sager om at vinde hævd på skel er tid en afgørende faktor. Du kan nemlig miste retten til et stykke jord, hvis betingelserne for at vinde hævd er opfyldt. Hos Håkonsson Advokater hjælper vi dig med hurtigt at få overblik over din ejendom, så du kan tage stilling til situationen, før din hævdvundne ret eller ejendomsret går tabt.

Hvad er hævd på skel?

Skellet er den juridiske grænse mellem din og din nabos ejendom, sådan som den er fastlagt i matriklen. At opnå hævd betyder, at man i visse tilfælde kan opnå ejendomsret eller en begrænset ret (f.eks. brugsret) til en andens ejendom, fordi arealet har været benyttet over en længere årrække.

Det sker typisk, når en hæk, et hegn eller en indkørsel har ligget forskudt fra det oprindelige skel i en lang periode.

Hvis denne ejers råden eller udøvede råden har stået på uforstyrret, kan resultatet være, at den retmæssige ejer mister fuld ejendomsret til jorden også selvom det fremgår af tingbogen, at vedkommende ejer den. For at sikre sig mod dette, skal man sørge for at få ændringen tinglyst eller gøre indsigelse, før naboen kan opnå ejerskab.

Hvornår kan du vinde hævd?

For at der kan vindes hævd på en fast ejendom eller et areal, skal tre betingelser efter den danske lov være opfyldt:

Uberettiget brug: Du skal bruge arealet som dit eget, og brugen må ikke bero på en aftale eller tilladelse.
Synlig brug: Brugen skal have været åbenlys, så den retmæssige ejer har haft mulighed for at opdage og protestere mod den.
Uafbrudt benyttelse: Brugen af arealet skal have stået på uafbrudt i mindst 20 år.

Der gælder dog særlige regler for offentlige arealer. Du kan som udgangspunkt ikke vinde hævd ved at benytte et offentligt areal eller kommunale fællesarealer, da disse er underlagt offentlig lovgivning.

Hvem rammes, når en ejendom skifter ejer?

Problemer med skellets placering dukker ofte op, når en ejendom skifter ejer i forbindelse med salg eller arv. Reglerne om hævd kan skabe store overraskelser, da en ny ejer sjældent kender til fortidens uformelle aftaler mellem den ene nabo og den anden.

Når naboens grund eller din egen grund får ny ejer, vil denne typisk gå ud fra, at skellet ligger, som det visuelt fremgår på grunden.

I forbindelse med et ejerskifte, kan den nye ejer derfor risikere at overtage en uafklaret tvist. Hvis betingelserne for hævd allerede var opfyldt under den tidligere ejer, kan den nye ejer reelt have vundet hævd på naboens areal, eller omvendt have mistet ejendomsretten sit eget.

Derfor er det vigtigt at tage sagen op i tide, så man kan opnå registrering af de korrekte forhold.

Hvordan undgår du at tabe en sag om hævd?

Hvis du opdager, at naboen har brugt ejendommen eller dit areal uretmæssigt, er det afgørende at reagere, inden de 20 år er gået. For at forhindre, at naboen kan vinde hævd, skal den ulovlige brug afbrydes juridisk. Dette kan gøres ved, at protestere skriftligt eller ved at anmode om at en formel skelforretning afholdes.

En mundtlig eller skriftlig klage til naboen er sjældent nok, hvis naboen afviser jeres indsigelse. Hvis der ikke kan opnås enighed, inddrages en landinspektør for at fastlægge skellets placering.

Hvis en skelforretning iværksættes, vil en autoriseret landinspektør undersøge de historiske og matrikulære forhold. Det er en landinspektør, der foretager opmålingen og vurderer, om betingelserne for ejendomshævd er til stede.

Når skelforretningen er gennemført, og de nye skel er fastlagt, skal resultatet tinglyses, så fremtidige ejere ikke kommer i tvivl.

Typiske eksempler på skeltvister

De fleste hævdssager handler om små, men værdifulde arealer, hvor virkeligheden på grunden ikke stemmer overens med de tinglyste papirer. Tvisterne dækker over klassiske scenarier som:

Det forskudte hegn: En hæk eller et hegn er blevet placeret en meter eller to forskudt fra det tinglyste skel.
Sommerhusgrunde: Hegn og skel flyttes i forbindelse med terrænregulering på grunden.
Landbrugsjord: Markskel flytter sig i takt med, hvordan jorden bliver pløjet og brugt.
Praktiske udvidelser: Tidligere naboer aftalte at flytte et hegn for at gøre plads til en carport, terrasse eller et drivhus.

Når ejendommen på et tidspunkt sælges, kender den nye ejer sjældent til disse gamle eller uformelle aftaler. Her kan det blive afgørende, om naboens brug af arealet har stået på uafbrudt og synligt i mindst 20 år.

Dokumentation og bevis i en sag om at vinde hævd

En retssag om hævd står og falder med solid bevisførelse. Retten eller landinspektøren skal vurdere, hvad der reelt har fundet sted over en længere periode.

Relevante beviser i sagen omfatter:

Historiske luftfotos og ældre matrikelkort.
Fotos, der dokumenterer, hvor skellet eller hegnet har stået over tid.
Vidneudsagn fra tidligere ejere eller naboer om, hvordan arealet er blevet brugt og hvor længe det har stået på.
Skøder og andre relevante dokumenter fra tidligere handler.

En praktiserende landinspektør opmåler grunden og fastlægger, hvor det tinglyste skel præcist går. Landinspektøren vurderer samtidig, om betingelserne for hævd er opfyldt. Afgørelsen bliver juridisk bindende for begge parter, medmindre den inden for en frist på 8 uger indbringes for domstolene.

Udgiften til skelforretningen betales som udgangspunkt af den, der rekvirerer den.

Hvordan hjælper Håkonsson Advokater dig?

Hos Håkonsson Advokater har vi stor erfaring med naboret og skeltvister mellem to ejendomme. Vi ved, at konflikter mellem to ejendomme kan være opslidende, og vi arbejder derfor altid målrettet på at løse sagen i mindelighed, før det ender i en dyr retssag.

Vi sørger for at:

Vurdere, om betingelserne for at vinde hævd eller have vundet hævd er reelt til stede.
Gennemgå dokumentation og rådgive om, hvorvidt du var i god tro eller ond tro.
Koordinere med en landinspektør, hvis der skal foretages opmåling.
Sikre, at aftaler eller afgørelser bliver tinglyst korrekt i tingbogen.
Undersøge om du har en retshjælpsforsikring, som kan dække udgifterne til sagen.

Vi tager også gerne den indledende kontakt til naboen for dig. Mange skeltvister kan løses, uden at det udvikler sig til en åben konflikt, hvis der bliver sat ord på sagen tidligt og på en måde, der holder begge parters interesser for øje.

Kontakt os, hvis du har brug for professionel rådgivning om dit skel. Ring til Håkonsson Advokater på 20 45 55 85 eller send en e-mail til jh@h-adv.dk, så hjælper vi dig med at få afklaret din situation hurtigt og korrekt.

Gå tilbage