Samejeoverenskomst - Sådan håndterer I fælles ejendom

Når flere personer ejer en bolig sammen - hvad enten det er en ejerlejlighed, et sommerhus eller en andelsbolig - er der behov for klare aftaler om, hvordan ejerskabet skal håndteres. En samejeoverenskomst kan være essentiel for at sikre, at alle parter har klare rettigheder og forpligtelser i forhold til den fælles bolig.

Uden en samejeoverenskomst kan der opstå tvivl og konflikter, hvis for eksempel én person ønsker at sælge sin andel, eller hvis en af ejerne ønsker at træde ud af fællesskabet. Samejeoverenskomsten fungerer som en juridisk ramme, der beskytter både ejernes individuelle rettigheder og det fælles ansvar.

I denne artikel får I en grundig gennemgang af, hvad en samejeoverenskomst er, og hvorfor det er vigtigt at indgå en skriftlig aftale, når I ejer fast ejendom sammen, så I trygt kan håndtere jeres fælles hus – både under ejerskabet og hvis forholdet mellem parterne ændrer sig.

Hvad er en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst er en juridisk bindende aftale mellem to eller flere personer, der ejer fast ejendom sammen. Formålet med aftalen er at skabe klare regler for, hvordan det fælles ejerskab samt de tilhørende rettigheder og forpligtelser skal fordeles og håndteres i praksis.

Når flere ejer en bolig eller anden fast ejendom i fællesskab, kan der opstå situationer, hvor det er nødvendigt at have en aftale med klare retningslinjer, som blandt andet regulerer salg af andele, beslutningsprocesser og udtræden af samejet. 

Samejeoverenskomsten bidrager til at forebygge konflikter og sikrer, at alle parter kender deres rettigheder og ansvar - uanset om der skulle opstå en personlig konkurs eller en skilsmisse.

Hvorfor lave en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst fastlægger de vigtigste vilkår for jeres fælles ejerskab af fast ejendom. Sameje kræver, at de involverede parter er enige om alle beslutninger vedrørende den fælles ejendom. Hvis det ikke er muligt at nå til enighed, må samejet opløses. Det er særligt problematisk, hvis ejerskabet vedrører en bolig, som ingen af parterne ønsker at opgive, eller hvor der ikke kan opnås enighed om salget. Er der ikke klare aftaler, kan resultatet blive et salg på en frivillig auktion eller en tvangsauktion– en løsning, der ofte indebærer et betydeligt økonomisk tab.

Få klarhed om ejerskab, økonomi og samarbejde

Samejeoverenskomsten sikrer, at I på forhånd har taget stilling til, hvordan ejerskabet skal håndteres, hvis I en dag ønsker at ophæve samejet - f.eks. hvis I som par går fra hinanden, eller hvis uenigheder opstår vedrørende ejendommen. Det kan eksempelvis vedrøre vilkårene for salg af den fælles bolig, fastsættelse af udbudspris eller fordeling af et eventuelt overskud.

Hvis I ikke har indskudt lige meget ved købet, kan der i samejeoverenskomsten også indskrives et gældsbrev, som præciserer, hvorvidt en af ejerne skylder den anden ejer et beløb ved opløsning af samejet. 

Derudover kan aftalen regulere, hvordan udgifter til vedligeholdelse, forsikringer og forbedringer skal fordeles, samt hvordan praktiske opgaver i relation til ejendommen skal løses. Det er også muligt at fastsætte begrænsninger for eksempelvis pantsætning eller udlejning, så alle ejere er trygge ved, hvordan ejendommen bliver forvaltet.

Alt i alt kan en samejeoverenskomst være med til at forebygge eventuelle fremtidige konflikter og de store økonomiske konsekvenser, der kan opstå, hvis der ikke er klare regler for samarbejdet omkring den fælles bolig.

Hvad indeholder en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst indeholder typisk bestemmelser om:

• Ejerforholdet: Hvordan ejerandelen er fordelt mellem jer, og om I har betalt lige meget af det kontante udbetalingsbeløb og andre omkostninger ved købet.
  
  

• Økonomi og lån: Om der skal oprettes en integreret låneaftale, hvordan de løbende udgifter til vedligeholdelse, forsikring og renovation fordeles, og hvad der sker, hvis en af parterne ikke længere kan eller vil betale sin del.

• Dispositioner over ejendommen: Om den ene part kan optage lån i sin andel af ejendommen, eller udleje boligen til tredjemand uden den andens samtykke.

• Ophør af sameje: Hvad der sker, hvis I vælger at gå fra hinanden eller ønsker at ophæve samejet – hvem får retten til at blive boende, og hvordan foregår et eventuelt salg eller overdragelse af andele?

• Uenighed om salg: Hvordan I skal forholde jer, hvis I ikke kan blive enige om salgsprisen, eller hvordan boligen skal sælges.

• Dødsfald: Hvilke regler der gælder, hvis en af ejerne afgår ved døden, og hvordan det påvirker ejerskabet.

Med en grundig samejeoverenskomst får I tryghed og forudsigelighed i forhold til jeres fælles bolig – uanset hvilke situationer, I står overfor.

Hvem bør lave en samejeoverenskomst?

Samejeoverenskomster er relevante for alle, der ejer fast ejendom sammen. Dog er en samejeoverenskomst særligt relevant for:

• Ugifte samlevende, som ikke automatisk er omfattet af de samme juridiske rettigheder som ægtefæller. For ugifte samlevende er det således ekstra vigtigt at have en skriftlig aftale, der regulerer ejerskabet og sikrer, at begge parters interesser bliver respekteret, når forholdet ophører, fx i et fremtidigt salg.

• Andre personer, som ejer en ejendom sammen og ikke er gift.
  Det kan eksempelvis være søskende eller venner, som ejer en ejendom sammen. Der er ikke særskilte lovregler for samejet i det tilfælde, og det er således vigtigt at have en skriftlig aftale, der regulerer ejerskabet og ”spillereglerne” for samejet.

Når samlevende går fra hinanden og flytter fra den fælles bolig

Hvis I på et tidspunkt vælger at flytte fra hinanden, kan en samejeoverenskomst være med til at skabe overblik og tryghed i en ellers sårbar situation. Aftalen kan på forhånd fastlægge, hvordan samejet skal opløses, så I undgår unødige konflikter og usikkerhed. Det kan for eksempel være aftalt, at den ene har fortrinsret til at købe boligen, eller hvordan et eventuelt overskud skal fordeles – især hvis I ikke har indskudt lige meget ved købet.

Samejeoverenskomsten kan også give jer mulighed for hver især at underskrive nødvendige dokumenter ved salg eller overdragelse, hvilket gør processen mere smidig.

Kort sagt hjælper aftalen med at sikre, at både jeres økonomiske og praktiske forhold bliver håndteret på en fair og overskuelig måde, hvis jeres fælles boligsituation en dag får en ny retning.

Sammenhængen mellem samejeoverenskomst og testamente

En samejeoverenskomst og et testamente tjener to forskellige, men ofte komplementære formål i forhold til jeres fælles ejerskab af fast ejendom.

Samejeoverenskomsten regulerer de praktiske og økonomiske forhold mellem ejerne, mens testamentet fastlægger, hvordan ejendommen og øvrig arv skal fordeles i tilfælde af død.

For ugifte samlevende er det særligt vigtigt at forstå, at de ikke automatisk arver hinanden. Derfor kan et testamente være nødvendigt for at sikre, at den efterlevende partner kan overtage afdødes halvdel eller blive boende i det fælles hus efter den anden parts død.

Samejeoverenskomsten kan indeholde bestemmelser om, hvordan ejendommen skal behandles i tilfælde af dødsfald, men man kan ikke bestemme, hvem der skal arve ejendommen i en samejeoverenskomst. Testamentet sikrer, at arven fordeles i overensstemmelse med parternes ønsker, og det kan derfor supplere samejeoverenskomsten ved at skabe klarhed om, hvem der arver ejendommen eller har fortrinsret til at udtage ejendommen.  

Sammen kan en samejeoverenskomst og et testamente sikre både økonomisk klarhed og tryghed for parterne - både under samlivet og i tilfælde af død. Det kan være en god idé at søge rådgivning fra en advokat med speciale i familieret og fast ejendom, så jeres aftaler bliver korrekt udformet og tilpasset jeres konkrete situation.

Samejeoverenskomst til sommerhus og andelsbolig

En samejeoverenskomst er ikke kun relevant ved køb af ejerlejlighed eller parcelhus – den spiller også en vigtig rolle, når flere personer ejer andre typer fast ejendom sammen, såsom sommerhus eller andelsbolig.

Ved et sommerhus kan der være særlige behov for at fastlægge regler for brug, vedligeholdelse og økonomiske bidrag, da sommerhuse ofte bruges i fritiden og kan have varierende anvendelse. Samejeoverenskomsten kan tydeliggøre, hvordan udgifter til eksempelvis vedligeholdelse, forsikring og ejendomsskatter fordeles, og hvordan beslutninger om salg eller udlejning skal træffes.

I forhold til en andelsbolig er situationen lidt anderledes, da man ikke ejer selve boligen, men en andel i en forening. Her kan en samejeoverenskomst sikre, hvordan provenuet fra salg af andelen skal deles, og hvordan indbetalinger til fællesudgifter og forbedringer fordeles mellem ejerne.

Uanset hvilken type fast ejendom, der er tale om, hjælper en samejeoverenskomst med at skabe klare spilleregler mellem ejerne, så både økonomiske forhold og praktiske beslutninger kan håndteres smidigt og trygt – også i situationer, hvor relationen mellem parterne ændrer sig.

Hvad koster det at få udarbejdet aftalen?

Prisen for at få udarbejdet en samejeoverenskomst varierer afhængigt af den konkrete situation, kompleksiteten af ejerskabet og de ønsker, I har til aftalens indhold. Derfor kan vi ikke oplyse en fast pris, men vi tilpasser altid vores rådgivning og udarbejdelse af dokumentet, så det passer til netop jeres behov.

Hvis I ønsker at vide mere om vores priser, kan I se nærmere på vores prisside.

Tinglysning af samejeoverenskomsten - hvorfor og hvordan?

Når man laver en samejeoverenskomst, kan man vælge at få den tinglyst, men dette er ikke et krav. Mange vælger bare at underskrive samejeoverenskomsten.

Det kan være en fordel at tinglyse samejeoverenskomsten, hvis man ønsker, at den skal have juridisk virkning over for tredjemand. Det kan eksempelvis være kreditorer som ønsker at foretage udlæg i ejendommen. 

Det vil særligt være relevant at tinglyse samejeoverenskomsten, hvis ejerforholdene ikke fremgår direkte af tingbogen. 

Tinglysning foregår digitalt via tinglysning.dk og kræver, at samejeoverenskomsten lever op til visse formkrav. Det kan derfor være en fordel at få hjælp fra en advokat til at sikre, at aftalen er formuleret korrekt og klar til at blive tinglyst.

Få hjælp til at oprette en samejeoverenskomst

Hos Håkonsson Advokater har vi stor erfaring med samejeoverenskomster. Vi kan hjælpe med de juridiske aspekter ved fælles boligkøb, så I hver især føler jer trygge under processen, ligesom vi er tilgængelige med rådgivning ved eventuelle konflikter.

Vi hjælper jer med at afdække, om det giver mening for jer at oprette en samejeoverenskomst, og vi sørger for, at aftalen bliver udformet præcist efter jeres behov. På den måde får vi lavet en samejeoverenskomst, der tager hensyn til både jeres økonomiske interesser og praktiske forhold.

Kontakt os gerne for en uforpligtende snak om, hvordan vi bedst kan hjælpe jer.

Gå tilbage